d/p
Průvodce 2026

Investice do nemovitostí 2026

Kompletní průvodce výběrem investičního bytu, novostavby a developerského projektu. Výnosy, rizika, daně, financování a 30+ detailních článků.

Získat nabídku zdarmaPřečíst průvodce

Co je investice do nemovitostí a proč je v roce 2026 relevantní

Investice do nemovitostí znamená nákup nemovitého majetku — bytu, domu, pozemku nebo podílu v developerském projektu — s cílem dlouhodobého zhodnocení kapitálu (kapitálový zisk z růstu tržní ceny) a/nebo pravidelného cash flow (příjem z pronájmu). Na rozdíl od akcií nebo fondů je nemovitost hmotné aktivum: má vlastní užitnou hodnotu a historicky výborně překonává inflaci.

Rok 2026 je z hlediska českého rezidenčního trhu specifický. Po korekci 2023–2024 a stabilizaci v 2025 se ceny novostaveb v Praze pohybují mezi 130 000 a 220 000 Kč/m² (průměr ~155 000 Kč/m²), v Brně kolem 110 000 Kč/m². Hypoteční sazby se stabilizovaly v pásmu 4,2–4,9 % p.a. Poptávka po pronájmu je mimořádně silná kvůli odložené nabídce a rostoucí mobilitě. Kombinace mírnější ceny + stabilní úrokové sazby + silný nájem vytváří pro dlouhodobého investora aktuálně nejpříznivější prostředí od roku 2018.

5 hlavních typů investice do nemovitostí

1. Investiční byt (buy-to-let)

Klasický model: koupíte byt, pronajmete na dlouhodobý nájem, výnos = nájem – náklady + kapitálový zisk. Vstupní kapitál 1,2–2 mil. Kč při využití hypotéky. Výhoda: jednoduchost, likvidita, kontrola. Nevýhoda: závislost na jednom aktivu, operativa s nájemníkem.

2. Krátkodobý pronájem (Airbnb/Booking)

Vyšší hrubý výnos (často 7–12 % ročně) za cenu aktivní správy, vyšších provozních nákladů a regulace (v Praze vyhláška 2023 omezuje krátkodobý pronájem v bytech). Vhodné pro centrum Prahy, Brna, Českého Krumlova. Návratnost rychlejší, riziko vyšší.

3. Novostavba v pre-sale fázi

Koupě novostavby v rané fázi developerského projektu (před dokončením) typicky za nižší cenu. Cenový růst mezi pre-sale a kolaudací bývá 8–15 %, to je čistý kapitálový zisk před zahájením pronájmu. Nejlepší investice u kvalitních developerů (Central Group, Penta Real Estate, Skanska, FINEP, Trigema).

4. Developerský projekt — spoluúčast (FKI)

Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) umožňují investovat v řádu 1 mil. Kč+ do portfolia developerských projektů spravovaných profesionálně. Historický výnos 6–10 % p.a. po poplatcích. Ideální pro pasivního investora, který nechce řešit operativu.

5. Komerční nemovitost (retail, kancelář, logistika)

Vyšší vstupní kapitál (typicky 10+ mil. Kč), vyšší výnos (5–8 %), delší nájemní smlouvy (5–10 let s inflační doložkou). Nižší likvidita, vyšší odbornost. Perspektiva: logistika (e-commerce), datacentra, senior living.

Jaký výnos od investice čekat

Typ investiceHrubý výnos (pronájem)Kapitálové zhodnocení p.a.Celkový výnos (odhad)
Novostavba Praha (dlouhodobý nájem)3,2 – 4,5 %4 – 7 %7 – 11 %
Novostavba Brno / Plzeň / Ostrava4,0 – 5,5 %3 – 5 %7 – 10 %
Starší byt centrum Prahy3,8 – 5,0 %3 – 5 %7 – 10 %
Krátkodobý pronájem (Airbnb)7 – 12 %3 – 5 %10 – 17 %
FKI fond nemovitostí— (reinvestice)6 – 10 %6 – 10 %
Komerční logistika5 – 8 %2 – 4 %7 – 12 %

Uvedené hodnoty jsou brutto (hrubé), před zohledněním nákladů, daní a obvyklých 5–8 % neobsazenosti. Netto výnos obvykle o 1–2 procentní body nižší.

Rizika a jak je minimalizovat

  • Likvidita: prodej bytu trvá 3–9 měsíců. Řešení: držet dostatečnou rezervu na 6–12 měsíců operativy.
  • Tržní riziko: ceny mohou krátkodobě klesat o 10–20 % (viz 2023). Řešení: dlouhý horizont (7+ let), diverzifikace lokalit.
  • Nájemník nesplácí: finanční screening (alespoň 3× nájem čistý příjem), smlouva na dobu určitou, pojištění nájmu, kauce 2–3× nájem.
  • Developer neodevzdá: kontrola finanční kondice (sbírka, IČO, ARES), reference, pojistka záruky.
  • Legislativa: pravidelné sledování změn (regulace Airbnb, daně z příjmu, solidární zdanění).

Financování: hotovost vs. hypotéka

Většina českých investorů využívá hypotéku — leverage efekt znamená, že při 20% vlastní účasti se i 5% roční zhodnocení nemovitosti promítá do 25% zhodnocení vlastního kapitálu. Klíčový předpoklad: cash flow z nájmu musí pokrýt splátku a provozní náklady, aby investor nedoplácel měsíčně.

Kalkulace na modelu bytu 4 mil. Kč: vlastní zdroje 1 mil., hypotéka 3 mil. × 4,5 % × 30 let = splátka 15 200 Kč/měs. Nájem 18 000 Kč – poplatky SVJ 1 500 – fond oprav 800 – pojištění 300 = netto 15 400 Kč. Měsíční cash flow +200 Kč, roční zhodnocení 5 % z 4 mil. = 200 000 Kč, návratnost vlastního kapitálu (ROE) ≈ 20 %.

Použijte hypoteční kalkulačku pro simulaci pro váš konkrétní byt.

Daně z pronájmu a prodeje

Z pronájmu: 15 % z rozdílu (příjem – výdaje). Volba mezi skutečnými výdaji (odpisy 2,0–2,3 %/rok ze vstupní ceny, úroky, opravy, správa) a paušálem 30 %. Při hypotéce typicky výhodnější skutečné výdaje.

Z prodeje: pokud držíte nemovitost 10+ let (resp. 5 let v případě bydlení v ní), zisk je osvobozen. Krátkodobý prodej: 15 % z rozdílu (prodejní cena – pořizovací cena – zhodnocení).

Daň z nabytí: zrušená 2020 (kupec již neplatí).

Jak vybrat lokalitu: metodika

  1. Identifikujte cílovou skupinu (studenti, mladí profesionálové, rodiny, seniorové, firemní nájemníci).
  2. Analyzujte MHD: do 20 minut z centra = prémie, do 35 min = stále velmi žádané.
  3. Kontrolujte plánovaný rozvoj — metro D, tramvajové linky, nové školy, obchody.
  4. Průzkum konkurence — kolik bytů v dané lokalitě je aktuálně k pronájmu a za kolik?
  5. Sledujte developerské projekty: lokalita s 2–3 novými projekty v horizontu 3 let obvykle znamená růst cen.

V Praze aktuálně s nejvyšším investičním potenciálem: Praha 7 (Holešovice, Letná), Praha 9 (Vysočany, Libeň), Praha 10 (Strašnice, Vršovice východ), Praha 5 (Smíchov–Radlice). Interaktivní mapa projektů.

10 kroků k vaší první nemovitostní investici

  1. Cíl a horizont: pasivní příjem nebo kapitálové zhodnocení? 5, 10, 20 let?
  2. Rozpočet: vlastní zdroje, maximální splátka, rezerva.
  3. Předschválení hypotéky (free) — víte, co si můžete dovolit.
  4. Výběr typu: novostavba vs. starší, pre-sale vs. kolaudovaný.
  5. Shortlist 3 lokalit na základě metodiky výše.
  6. Shortlist 5–10 projektů (prohlídky osobně, ne jen online).
  7. Due diligence: ověření developera (ARES, reference, finanční výkazy).
  8. Cenová analýza: porovnání s 3–5 srovnatelnými projekty.
  9. Rezervace + SoSBK: právník kontroluje smlouvu (neopomenout sankce, podmínky odstoupení).
  10. Koupě + pronájem: po kolaudaci ihned zveřejnit inzerát, fotky od profíka, kauce 2×.

Aktuální investiční příležitosti

LIHOVAR Smíchov

Praha 5

Modřanský cukrovar

Modřanský cukrovar

Praha 12

Diamanty Karlín

Praha 8

Zahálka

Zahálka

Praha 4

Domy Třebusice

Domy Třebusice

Třebusice

Rezidence Kavčí Hory

Rezidence Kavčí Hory

Praha 4

Často kladené otázky

Vyplatí se v roce 2026 investovat do nemovitostí?

Ano, za předpokladu správně zvolené lokality a typu nemovitosti. Průměrný hrubý výnos z pronájmu u novostaveb v Praze a Brně se pohybuje mezi 3,5–5,5 % ročně, k tomu průměrné zhodnocení 4–7 % p.a. Klíčová je likvidita, daňová optimalizace (nájem versus prodej) a diverzifikace (ne jen jedno město, jeden projekt).

Kolik peněz potřebuji na start investice do bytu?

Minimum pro investiční byt s hypotékou je zpravidla 20 % vlastních zdrojů z kupní ceny + náklady (3 % daň z převodu u převodu, 1–2 % provize realitky, 0,5 % poplatky katastr). Pro byt za 6 mil. Kč je to ≈ 1,4 mil. Kč. Bez hypotéky lze začít od ~2 mil. Kč kupní cena (menší krajská města) nebo podílem ve fondu kvalifikovaných investorů od 1 mil. Kč.

Koupit novostavbu nebo starší byt?

Novostavba: vyšší vstupní cena, nižší provozní náklady, delší životnost bez oprav, PENB A–B (nižší poplatky), pronájem snazší. Starší byt: nižší vstup, vyšší výnos z pronájmu v %, ale 10–30 % ceny půjde do rekonstrukce během 5–10 let. Pro začínající investory typicky výhodnější novostavba. Podrobné srovnání v článku Novostavba vs. starší byt: která investice v roce 2026 vyhraje?

Jaký výnos (yield) dává dnes investiční byt v Praze?

Hrubý yield z pronájmu: Praha 3,2–4,5 %, Brno 3,8–5,0 %, Plzeň/Ostrava 5,0–6,5 %. Čistý yield (po nákladech, fondu oprav, neobsazenosti, daních) typicky o 1–1,5 procentního bodu nižší. K tomu připočíst zhodnocení ceny — u kvalitní novostavby historicky 5–7 % p.a.

Jak funguje daň z pronájmu?

Příjem z nájmu zdaňujete jako fyzická osoba (§9 zákona o dani z příjmu) sazbou 15 %. Lze uplatnit skutečné výdaje (odpisy, úroky z hypotéky, údržba, správa) nebo paušál 30 %. Při vysoké hypotéce se typicky vyplatí skutečné výdaje — zdanitelný základ bývá blízký nule. Od 2024 nelze uplatnit paušál u nájmu z více než 2 bytů.

Co je předkupní smlouva a smlouva o smlouvě budoucí u novostaveb?

Developer prodává ještě neexistující byt. Podpis proběhne v několika fázích: (1) rezervační smlouva s rezervačním poplatkem ~100 000 Kč, (2) smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) s úhradou 10–30 % ceny, (3) kupní smlouva po kolaudaci. Klíčové je prověřit finanční stabilitu developera a pojistky pro případ nedodání.

Jak vybrat správnou lokalitu pro investiční byt?

Kritéria: 1) MHD dostupnost (do 20 min od centra = prémie pro nájem), 2) občanská vybavenost (školy, obchody, lékaři), 3) plánovaný rozvoj (nové projekty zvyšují cenu), 4) zaplněnost (poptávka po nájmu), 5) věková struktura nájemníků. V Praze aktuálně nejvyšší potenciál: Praha 7, 9, 10 (východní část), Radlice, Stodůlky. Mimo Prahu: Brno-střed, Plzeň-Slovany, Ostrava-Poruba.

Jaká jsou hlavní rizika investice do nemovitosti?

1) Likvidita — prodej trvá 3–12 měsíců. 2) Pokles cen v recesi — historicky propady 10–20 %. 3) Nájemník nesplácí / ničí byt — pojištění + prověření. 4) Legislativa (regulace nájmu, daně). 5) Developerské riziko u novostavby (opoždění, krach). 6) Nadhodnocení — kontrola tržní ceny přes znalce. Diverzifikace přes fondy kvalifikovaných investorů riziko snižuje.

30+ článků k tématu

Získejte personalizovanou investiční nabídku zdarma

Náš specialista s vámi projde vaši situaci, doporučí 3–5 vhodných projektů a pomůže s financováním.

1
2
3
4
KontaktPoptávkaPreferenceFinalizace

Osobní kontakt

Ozveme se Vám telefonicky nebo e-mailem.