Jak to funguje
Kompletní průvodce nákupem nového bytu od výběru projektu až po předání klíčů. 35 konkrétních kroků – vše bez starostí a zdarma.
Co jsou developerské projekty a novostavby
Základní orientace v trhu – než začnete hledat, vyplatí se rozumět pojmům.
Co je developerský projekt
Organizovaná výstavba více jednotek – bytů, domů nebo komerčních prostor pod jedním investorem a jednou kolaudací.
Rozdíl mezi novostavbou a rekonstrukcí
Novostavba vzniká od pozemku, rekonstrukce upravuje stávající objekt. Liší se DPH, záruky i úvěrové podmínky.
Fáze výstavby: záměr, povolení, stavba, kolaudace
Cena i rizika se v jednotlivých fázích liší. V záměru nejnižší ceny, po kolaudaci nejvyšší jistota.
Typy vlastnictví – osobní, družstevní, SVJ
Osobní vlastnictví je standard, družstevní umožňuje nižší vstup bez hypotéky, SVJ řeší správu domu.
Kdo je developer a jak ho ověřit
Kontrola IČO, dokončených projektů, recenzí, bankovních referencí a DP Verified značky.
Jak najít ideální projekt
Filtry, lokalita, timing výstavby a cena – čtyři osy, na kterých se rozhoduje.
Tržní analýza cílové lokality
Porovnání cen/m² v okolí, trend posledních 24 měsíců, plánovaná infrastruktura a dostupnost.
Filtr podle dispozice a metráže
Rozhodněte se o minimální ploše, počtu pokojů, orientaci oken a nárocích na balkon či terasu.
Timing výstavby vůči vašim plánům
Pokud bydlení potřebujete do 6 měsíců, hledejte kolaudované projekty. Jinak můžete získat lepší cenu v early fázi.
Dostupnost MHD a občanské vybavenosti
Škola, školka, potraviny, lékař – všechny do 10 minut chůze zvyšují hodnotu i komfort.
Orientace a patro
Jih/západ znamená vyšší cenu, ale lepší světelný komfort. Vyšší patro přidává výhled a klid.
Standard provedení a klientské změny
Jaký je základní standard (podlahy, koupelna, kuchyň) a co si můžete doobjednat nebo změnit.
Společné prostory a sdílené služby
Kola, kočárkárna, coworking, střešní terasa, fitness – ovlivňují každodenní komfort i hodnotu.
Parkování, garáže a dobíjení EV
Počet parkovacích stání na jednotku, dostupnost garáží, příprava na elektromobil.
Financování
Hypotéka, rezervace, postupné platby a LTV – všechno, co rozhoduje o měsíční splátce.
Předschválení hypotéky
Začněte bankou nebo nezávislým poradcem ještě před rezervací – získáte jistotu cenového stropu.
LTV a vlastní zdroje
Banky dnes poskytují typicky 80–90 % LTV. Zbytek musíte pokrýt z vlastních zdrojů včetně poplatků.
Postupné čerpání hypotéky
U developerských projektů banky čerpají po etapách výstavby podle stavebního deníku a faktur.
Úrokové sazby a fixace
Porovnání nabídek 5+ bank, zohlednění RPSN, fixace 3/5/7 let a možnost refinancování.
Rezervační poplatek
Typicky 100 000 Kč, započítává se do kupní ceny. Vratný při nepřiznání hypotéky – čtěte pečlivě smlouvu.
Postupné platby developerovi
20 %/40 %/30 %/10 % podle milníků výstavby je standard. Platby jdou na vázaný účet.
Rezerva na klientské změny a poplatky
Počítejte s 5–10 % navíc nad kupní cenu – notář, kolek, pojištění, stěhování, změny od standardu.
Právní rámec
Smlouva o smlouvě budoucí, inženýring, DPH, pozemek a forma vlastnictví.
Smlouva o smlouvě budoucí (SoSB)
Rezervuje konkrétní jednotku, fixuje cenu a harmonogram. Právník vám pomůže s úpravami.
Inženýring a územní souhlasy
Ověření, že projekt má platné stavební povolení, případně pravomocné územní rozhodnutí.
DPH u nových bytů
Nové byty do 120 m² mají 15 % DPH, nad 120 m² 21 %. Rodinné domy do 350 m² 15 %.
Pozemek – vlastnictví vs právo stavby
Kontrola, jestli jednotka zahrnuje podíl na pozemku, nebo jde o právo stavby (leasehold).
Osobní vlastnictví vs SVJ
Jednotka v osobním vlastnictví s podílem na společných částech a členstvím ve Společenství vlastníků.
Proces koupě
Od rezervační smlouvy až po převzetí klíčů a zápis do katastru.
Rezervační smlouva
Fixace ceny a jednotky proti rezervačnímu poplatku. Čtěte podmínky odstoupení a vratnosti.
Smlouva o smlouvě budoucí (SoSB)
Podepisuje se po schválení hypotéky. Součástí je harmonogram výstavby a postupných plateb.
Kolaudace a předání
Kolaudace = povolení k užívání. Následuje přejímka jednotky s protokolem o vadách.
Kupní smlouva a vklad do katastru
Po úhradě plné ceny se podepisuje kupní smlouva a vkládá se do katastru nemovitostí.
Předání klíčů
Fyzické převzetí bytu, předání dokumentace, návodů, záručních listů a přístupových karet.
Po předání
Reklamace, daně, pojištění, stěhování – a oslava nového domova.
Reklamace vad v záruční době
Zjevné vady nahlaste při přejímce, skryté vady lze reklamovat v zákonné záruční lhůtě (5 let konstrukce, 2 roky ostatní).
Daň z nabytí a daň z nemovitosti
Daň z nabytí je od 2020 zrušena. Daň z nemovitosti platíte od následujícího roku po zápisu.
Pojištění nemovitosti a domácnosti
Pojištění stavby chrání zdivo a pevné součásti, pojištění domácnosti chrání vybavení.
Stěhování a přepisy energií
Přepis elektřiny, plynu, vody, internetu, změna trvalého pobytu, přeposílání pošty.
Oslava a kolaudační kafe
Pozvěte sousedy, developera a své blízké. Nový domov si zaslouží rituál a dobrou pizzu.
Pomůžeme vám s každým krokem
Naše služba pro kupující je zdarma. Dostanete přístup ke všem projektům, hypoteční servis i právníka.