Technický dozor při přebírání novostavby: Co kontrolovat a kolik to stojí

Převzetí bytu od developera je jednou z nejdůležitějších fází koupě novostavby. Bez technického dozoru můžete přehlédnout vady, které pak musíte řešit sami. Připravili jsme kompletní checklist a rady.

Proč si najmout technický dozor

Technický dozor je nezávislý odborník, který kontroluje kvalitu provedení. Jeho úkolem je:

• Najít všechny vady a nedodělky
• Sepsat předávací protokol
• Nastavit termíny pro odstranění
• Chránit vás před problémy v záruční době

Cena: 2 500 – 7 000 Kč podle velikosti bytu a rozsahu kontroly. Investice, která se mnohonásobně vrátí.

Kompletní checklist – 50 bodů ke kontrole

Obecné

• Výměra bytu odpovídá projektu
• Kompletní klíče (vchodové, poštovní, sklep, garáž)
• Předávací protokol s odečty energií
• Všechny uvedené standardy dle SOSB

Podlahy

• Rovnost (max 2 mm/m²)
• Bez prasklin, trhlin, odlupování
• Správný typ (dub vs. buk vs. laminát)
• Kompletní lišty, přechodové profily

Stěny a stropy

• Rovinnost, bez prasklin
• Finální malba (2 vrstvy)
• Správná výška stropu

Okna a dveře

• Správné zavírání a otevírání
• Klíče, kování, zámky
• Těsnost, izolační skla
• Rolety/žaluzie

Koupelny

• Obklady rovné, bez prasklin
• Spáry rovnoměrné
• Baterie, WC, vana, sprcha funkční
• Odtoky správně napojeny

Kuchyň

• Spotřebiče funkční (pokud dodávané)
• Dřezy, baterie, odpady
• Elektrické zásuvky v dostatečném počtu

Technologie

• Topení (zkouška, termostat)
• Chlazení/rekuperace
• Všechny zásuvky a vypínače
• Osvětlení (dodané)

Společné prostory (pokud kontrolujete)

• Vchod, schodiště, výtah
• Kola, kočárky (stání)
• Úklidové prostory

Nejčastější vady u novostaveb

Podle zkušeností technických dozorů:

1. Nerovné podlahy (25 % případů)
2. Špatně utěsněná okna (20 %)
3. Vady obkladů v koupelnách (18 %)
4. Nefunkční regulace topení (12 %)
5. Vady maleb (10 %)
6. Špatně napojené odpady (8 %)

Každou vadu sepište do protokolu s fotodokumentací a termínem opravy!

Co dělat, když developer odmítá opravit

1. Písemná reklamace s fotografiemi a termíny
2. Upomínka s odkazem na SOSB
3. Konzultace s realitním právníkem
4. Odstoupení smlouvy (extrémní případy)
5. Soud (jen při podstatných vadách)

Záruka na novostavbu je 5 let na hrubou stavbu a 2 roky na dokončovací práce.

Často kladené otázky

Kolik stojí technický dozor?

Pro běžný byt 2+kk–4+kk se ceny pohybují 2 500 – 7 000 Kč. Ušetříte typicky 30 000 – 100 000 Kč na opravách, které by developer neuznal bez protokolu.

Kdy zavolat technický dozor?

Minimálně 3–5 dní před oficiálním přebíráním. Technik potřebuje čas na přípravu a vy na rozhodnutí, zda byt přebrat.

Co když objevíme vadu až po přebírání?

Máte záruku 2–5 let. Vadu ihned nahlásit písemně, pořídit dokumentaci a trvat na opravě v zákonné lhůtě (obvykle 30 dnů).

Závěr

Technický dozor je nejlepší investice, kterou při přebírání novostavby uděláte. Tvrdě chrání vaše práva a pomůže vám vyjednat vše potřebné. Na našem webu najdete kontakty na ověřené technické dozory.

Další užitečné články

• jak vybrat novostavbu kompletni pruvodce 2026